3.5.5. Работа с избыточными активами
3.5.5. Работа с избыточными активами Большинство средних и крупных российских предприятий, созданных во времена административно–командной системы хозяйствования, в той или иной степени сталкиваются сегодня с проблемой излишних активов. Особенно это проявляется в отношении имущества, относящегося к разделу баланса «основные средства», а именно, - недвижимости, т.е. земельных участков, зданий и сооружений. Неиспользуемая собственность при этом порождает дополнительные затраты предприятий в виде налога на имущество, расходов на содержание и т.д. Вместе с тем, избавиться от нее и тем самым оптимизировать структуру активов часто оказывается не так уж просто. Особенно остро проблема излишних активов встает перед предприятием на стадии банкротства, в том числе во время проведения процедуры внешнего управления. В случае, когда идет речь о продаже части имущества должника на стадии внешнего управления (ст. 87), подразумевается избавление от неиспользуемых активов. Однако, несмотря на то, что Закон в явном виде описывает только процедуру продажи, нам хотелось бы рассмотреть этот вопрос несколько шире, в части выгодного избавления от ненужных активов без ограничения внешнего управляющего в выборе механизма. Ниже приводится обзор методов работы с избыточными активами, а также основные факторы, определяющие их использование. Естественно, что они являются только предложением, а конкретный выбор должен приниматься арбитражным управляющим с учетом специфики внешней среды и внутренних особенностей предприятия. Продажа Теоретически - это самый простой и естественный способ избавиться от ненужной собственности. Однако на практике он часто оказывается наиболее затруднительным. Прежде всего, следует отметить, что сегодня все объекты недвижимости и сделки с ними должны быть зарегистрированы в региональном управлении юстиции (в управлении (центре) по регистрации прав на сделки с недвижимостью). Поскольку эта норма введена сравнительно недавно, большинство организаций не спешат с регистрацией до тех пор, пока им не приходится проводить конкретные сделки. Поэтому управляющий должен быть готов к тому, что после назначения ему придется дополнительно тратить время и деньги на оформление соответствующих документов. По опыту можно сказать, что эта процедура занимает от одного (если готовы все документы) до нескольких месяцев. Следующей проблемой является определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Очень часто стоимость земли с улучшениями (т.е. с возведенными постройками) оказывается ниже, чем стоимость земли без улучшений. Происходит это потому, что у покупателя дополнительно возникают затраты на снос ненужных ему сооружений. Таким образом, реальная стоимость недвижимости может существенно отличаться в меньшую сторону от балансовой стоимости объекта. Важным фактором является также существенная дифференциация спроса на недвижимость в зависимости от района ее расположения. Так, если участок в центре города (неважно, с улучшениями или без) может быть продан целиком или частями за сумму, существенно превышающую его балансовую стоимость, под жилищную или офисную застройку, то участок на окраине легче скорее подарить, чем продать, что вызывает подозрения со стороны кредиторов и налоговой инспекции. В связи с этим рекомендуется проводить продажу только путем проведения открытых торгов в форме аукциона (статьи 86-87), когда в качестве рыночной стоимости объекта принимается стоимость заключенной сделки. Кроме того, продавец часто сталкивается с невозможностью продажи всего объекта целиком. Приходится или отдавать ненужную покупателю часть «в довесок», или оставлять наименее неликвидные объекты себе. Таким образом, продажа недвижимости (особенно производственных площадей) часто бывает если не невозможна, то очень затруднительна, а затраты на подготовку к продаже могут превышать экономическую выгоду от совершения сделки. Представляется вероятным, что указанная ситуация не претерпит существенных изменений до введения частной собственности на землю и формирования цивилизованного рынка недвижимости. Сдача недвижимого имущества в аренду Указанный вид сделки может применяться в следующих случаях · когда объект тяжело продать целиком, более выгодным может оказаться его сдача в аренду частями на определенное время. Это позволит компенсировать затраты на содержание объекта и выждать момент, когда конъюнктура рынка изменится в благоприятную для продажи сторону; · возможна ситуация, когда есть только один потенциальный покупатель, но в данный момент у него недостаточно средств для покупки. В этом случае можно заключить с ним договор аренды на необходимый срок, а стоимость уплаченных арендных платежей при заключении в дальнейшем договора купли – продажи учесть в качестве авансовых взносов. В отличие от договора купли – продажи с рассрочкой, договор аренды на срок менее одного года не регистрируется в управлении юстиции, что дает время спокойно зарегистрировать право собственности на недвижимость; · аренда также удобна, когда по плану развития предприятия (плану внешнего управления) эти площади потребуются ему в дальнейшем; · при очень выгодном расположении объекта возможны ситуации, когда капитализированный эффект от его сдачи в аренду за расчетный период превышает выручку от его продажи. Основные проблемы при сдаче в аренду те же, что и при продаже, т.е. спрос на аренду во многих случаях абсолютно эластичен и часто имеет только две позиции «данет». Консервация неиспользуемых объектов В данном случае речь идет о консервации имущества с целью сокращения налогооблагаемой базы. Как известно, налог на имущество относится к категории региональных налогов и подлежит зачислению в областной и местный бюджеты. Понимая то, что подавляющее большинство российских предприятий владеют избыточным имуществом не по своей воле, в некоторых субъектах РФ вводят процедуру консервации неиспользуемых производственных площадей, освобождая тем самым предприятия от уплаты налога на законсервированное имущество в части, зачисляемой в региональный бюджет (иногда, по согласованию с муниципалитетом, и в местный). Как временная мера, учитывая изложенные выше сложности с реализацией недвижимости или ее сдачей в аренду, это, безусловно, полезно, однако в целом процедура консервации является очень усложненной и формализованной. Так, например, в некоторых субъектах РФ для получения разрешения на консервацию имущества предприятия необходимо обратиться в экспертный совет при администрации области. При выдаче заключения оценивается состояние предприятия, его способность (неспособность) уплачивать налоги, а также размер «выпадающих» доходов областного бюджета. В случае положительного решения вопрос выносится на рассмотрение законодательного собрания региона, которое принимает персональное решение по каждому предприятию. Ясно, что указанная процедура может быть приемлемой только для крупных предприятий с большим количеством неиспользуемых площадей, поскольку предполагает достаточно большие затраты на консервацию. Помимо случаев невозможности продажи или сдачи в аренду, консервация может применяться также при намерении предприятия в дальнейшем использовать указанные площади. Передача на баланс муниципалитета Некоторые виды имущества, относящиеся к жилищному фонду социального использования, детским дошкольным учреждениям и объектам коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимым для региона (трубопроводы, линии электропередач, котельные и т.п.), могут передаваться организацией на баланс муниципалитета. Передача может происходить как при введении конкурсного производства, так и в обычном режиме (в том числе на стадии внешнего управления), однако механизмы передачи при этом разнятся. В случае конкурсного производства, в соответствии со ст. 104 Закона, такое имущество передается муниципалитету в бесспорном порядке в течение месяца с момента получения им уведомления конкурсного управляющего. Муниципалитет несет ответственность за содержание указанных объектов инфраструктуры и, кроме того, не вправе предъявлять претензии к состоянию передаваемого имущества, но только с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. № 8-П. В других случаях передача такого имущества может производиться только по индивидуальному согласованию с муниципалитетом. При этом условия передачи зависят от конкретного региона. Так, в г. Воронеже для передачи на баланс муниципалитета, например, жилого дома, необходимо произвести его капитальный ремонт, а также дополнительно передать определенное количество единиц обслуживающей техники (бульдозер, экскаватор и т.п.). В целом, процедура передачи может затянуться на достаточно длительный срок и ее результат в первую очередь зависит от отношений руководства предприятия с руководством муниципального образования. Следует отметить случаи, когда имущество может быть передано через муниципалитет третьему лицу по соглашению о зачете взаимных платежей. Это возможно, если организация-должник имеет задолженность в местный бюджет, готова отдать указанное имущество в погашение данной задолженности и есть получатель бюджетных средств, заинтересованный в приобретении соответствующего имущества. Такой механизм может применяться при окончании внешнего управления путем заключения мирового соглашения с конкурсными кредиторами. В этом случае желательно предварительно подготовить соглашение о взаимозачете с местным бюджетом и заключить его непосредственно после утверждения мирового соглашения Арбитражным судом, чтобы снять опасность повторного банкротства со стороны фискальных органов. Перепрофилирование Перепрофилирование активов, в общем, не является способом отчуждения имущества, но может помочь превратить неиспользуемые активы в имущество, приносящее прибыль. Ключевым аспектом в стратегии перепрофилирования является правильный выбор направления изменений, т.е. понимание того, что мы хотим получить в итоге. Как правило, перепрофилированию легче всего поддаются объекты универсальные, например складские площади. При этом дешевле всего выбрать для объекта направление использования, близкое к первоначальному. Диапазон изменений при этом может быть достаточно широк – путем несложных преобразований склад можно превратить как в выставочный зал для продажи автомобилей или мебели, так и в пункт по приему макулатуры. Конечно, не каждый объект поддается перепрофилированию, или, точнее, перепрофилированию с разумными затратами. Такой вид реструктуризации активов в первую очередь требует от управляющего творческого подхода, однако при правильной оценке обстановки и расчете затрат на перепрофилирование способен не только компенсировать затраты на содержание активов, но и приносить реальный доход. Внесение имущества в уставный капитал дочерних обществ На практике реструктуризация активов путем вложения их в качестве доли в уставный капитал дочерних обществ встречается как один из наиболее часто используемых механизмов. Основными причинами этого является простота и высокая универсальность такой операции. Так, создание дочерней компании может применяться в следующих случаях · существует план создания отдельного бизнеса в форме совместного предприятия. В самом простом случае один из участников вносит в создаваемое СП недвижимость в форме производственных и иных площадей, а другой - оборудование или денежные средства; · путем выделения отдельных производств в дочерние предприятия диверсифицируются риски банкротства всего бизнеса одновременно, повышается финансовая устойчивость и мобильность бизнеса в целом. Таким образом на стадии внешнего управления можно выделить либо неиспользуемое имущество, либо, напротив, наиболее ликвидное производство, предложив кредиторам обменять свои требования к предприятию на долю в создаваемом дочернем обществе; · в случае, если дочернее предприятие создается в виде акционерного общества, процедура позволяет сохранять требуемый контроль над активом путем продажи или покупки части акций, дает возможность получения дивидендов, и в целом позволяет производить операцию продажи актива с легальной минимизацией налогообложения (продажа акций дочерних обществ не облагается НДС); · в случае создания дочернего предприятия в форме общества с ограниченной ответственностью такая процедура позволяет сохранить контроль над активом и при необходимости выйти из дочернего общества, забрав свою долю; · в крайнем случае (что, конечно, нежелательно), - это способ сократить налог на имущество, если никаких более удачных планов в отношении актива не возникает.
